本网青岛讯（通讯员 尹文丽 王一平）开放式楼院、物管缺失、不同程度设施老旧、治理难度大……提起“老城区”，这些几乎成为固有印象。位于青岛市市南区西部老城区的江苏路街道，亦是如此。

近年来，面对684个无物业管理、产权主体多元、居民构成复杂的开放式老旧楼院，江苏路街道党工委突破传统管理瓶颈，以“精”字为要诀，因地制宜探索出一套“小而精、准而精、广而精”的精细化治理新路径，不仅巩固了旧改成果，更让老城区焕发出新活力与和谐宜居的新风貌。老城，正悄然经历一场治理蝶变。

细化单元，优化组织体系

青岛市市南区江苏路街道地处西部老城区，占地面积约1.24平方公里，辖区684个楼院全部为无物业管理的开放式楼院，产权分散、业态多元，实现长效管理曾是棘手的难题。随着90%以上楼院在老旧小区中完成“硬件”升级，街道党工委紧扣“如何让改造成果长久惠民”这一核心，创新思维，精准发力，开启了开放式楼院的“精治”探索。

“以前，我们街道以300-500户为一个网格的标准，将全域划分为27个基础网格，网格规模较大，楼院各有特点，且均无物业管理，日常治理工作对社区依赖性很强，兜底压力大。”江苏路街道党工委书记孙立强说。针对精细化不足、内生动力不够等棘手问题，江苏路街道创新开展网格优化提升工作，按照“规模适度、边界清晰、全域覆盖、便于管理”的原则，统筹考虑路段设置、楼院分布、产权属性等6类实际情况，将网格细化调整为56个治理单元，创新推行“一单元一策”差异化治理。同步跟进优化调整组织设置，健全“街道党工委—社区党委—网格党支部—楼院党小组—党员中心户”组织链条，实现支部建在网格上、党的组织全覆盖。

伏龙山34-39号院是精细化管理提升的典型代表。该院建于20世纪90年代，共有6栋楼，楼座分布集中，相对封闭，现有常住居民49户、138人。该楼院因地理位置特殊，与其他楼院相距较远，且无物业管理，治理精细度相对不足。2024年旧改后期，社区将其划分为独立网格，成立了网格党支部，并迅速组建业委会，引入境美物业，实现了从“无人管”到“专业管”的华丽转身。

因地制宜，开展分类治理

治理不能“一刀切”，量体裁衣、因地制宜才能找对路子。江苏路街道抽调精干力量开展“三包”，即21名处级干部包联网格、 42名社区工作者包联到院、299个党员中心户包联到户，开展网格信息“大调研、大起底”，建立基本情况、党组织和党员队伍、重点人群和公共资源收益的“四张台账”。依据基础设施、自治意愿、产权归属、街区资源4类关键要素，精准匹配红色物管精治、居民自管自治、街区融合善治、军地共建共治4种治理方式。

“这四种治理方式各有其特色和运用场景。”孙立强介绍，如红色物管精治适用于楼座相对集中、便于管理的“熟人楼院”。而对商居混合、人流密集的网红文旅街区如‌大学路-黄县路-龙江路街区，江苏路街道成立街区融合治理综合党委，推动组建由社区“两委”成员、街区人大代表、物业公司、商户、居民等多元主体构成的街区事务委员会，引入物业服务企业，实现“安居”与“乐业”的双赢。

智慧赋能，提升治理成效

以青岛市市南区“三基”工程为牵引，江苏路街道持续深化“网格吹哨、街道响应、部门报到”机制，将党建共建实践场景延伸到网格。

数字化改革是现代城市社区建设的重要抓手。江苏路街道积极运用数字化手段破解老旧楼院服务分散难题，通过推广“慧安佳”小程序，集成停车管理、社区食堂、家政维修等十余项市场化服务，实现“一键下单、服务速达”，目前已服务超1600户，响应率、满意率均达100%。

智慧应用同样赋能街区治理。在‌大学路-黄县路-龙江路街区，旅游旺季人流车流密集、交通拥堵现象较为严重。江苏路街道会同市南区大数据局等部门积极推进智慧街区建设，在街区重点点位部署高清监控、客流监测、异常行为识别等智能终端，线上通过全景式监控大屏实时感知人流密度、车流态势和异常事件，线下根据实时情况动态设置“志愿服务岗”，有的放矢开展秩序维护和路线导览。这种“重点区域智慧化盯防+执法人员机动巡查”的协同管理模式，推动执法力量与智能监控高效联动，切实提升管理效能，助力实现旅游秩序从“被动应对”向“主动智治”的转型升级。‌

精细化治理实践，犹如一支精巧的绣花针，在开放式楼院这块“老布”上绣出了秩序井然、活力焕发的新图景。

（来源：青岛市市南区融媒体中心）

编辑：于琛